孟庄蝶变，旧城焕新颜

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前言

泰山、孟庄城中村，曾经是三环内最大的城中村之一。上世纪60年代时，这里有山坡地，有果园，奎山乡泰山村还是当年知青们下放的村庄之一。四年前，这里与繁华的三环南路格格不入，几十年房龄的老房子，墙角长满杂草，堆满杂物，五花八门的牛皮癣广告，密如蛛网的线路格外扎眼。孟庄被三环南路、解放南路、金山路包围，村外就是宽阔的道路，而村内每逢下雨，巷道就泥泞不堪。

2016年，泰山村和孟庄村旧城改造正式启动，涉及村民1200余户，总面积约40多万平方米。泉山区采取了多元化安置方式，为村民安置新家。

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产业规划助力孟庄板块经济快速发展

淮海科技城计划总投资150亿元，东起迎宾路、西至解放南路、北延淮塔东路、南临三环南路，占地5.9平方公里，其中产业核心区占地约600亩，总建筑面积50万平方米，包括矿大科技园、徐州软件园及科技广场；待开发区域占地约1207亩，包括周庄、七里沟、三官庙等地块；院校片区占地约2291亩，包括中国矿业大学文昌校区、江苏师范大学奎园校区及徐州工程学院老校区。

目前，建成区共有世界500强企业7家、国内软件百强企业11家、院士领军企业5家、各类板块上市企业124家、国家级高新技术企业及“双软企业”121家，注册企业总数达3725家。

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配套完善带动孟庄板块价值提升

景观资源——云龙湖是徐州云龙湖风景区主要景点，是徐州最优秀的自然景观，也是徐州的标志性景点之一。云龙湖风景区是国家5A级景区，以云龙山水自然景观为特色，以两汉文化、名士文化、宗教文化、军事文化为主要内容，具有科普、观光、游览、休闲、生态等综合功能为一体的城市型风景名胜区。

医疗配套——板块医疗可借助市中心医疗资源，离板块最近的为徐州市中心医院。徐州市中心医院（四院）始建于1953年，目前是淮海经济区规模大、综合实力强、技术水平高、百姓口碑好的三级甲等综合医院。

教育资源——板块内教育资源整体质量高，幼儿园数量较多，保利地块有自建幼儿园，小学学区为三十四中附属小学，初中学区为三十四中。第三十四中学是9年制义务教育的学校，多次荣获徐州市“模范学校”“先进集体”等荣誉称号，小学的美术教学已形成特色，中考成绩一直名列前茅，每年毕业生中有60%以上的学生升入省第一批次重点高中学习，中小学毕业率始终保持在100%。

商业资源——板块内有大型商业综合体三胞广场、配置卜蜂莲花超市的瑞龙广场、以美食为主的矿大新街，生活便利度高，可满足业主各层级商业消费需求。三胞国际广场总建筑面积约26万平方米，集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、教育等功能为一体，是徐州首个超体验漫乐综合体。

交通配套——板块内公路分布密集，解放东路、金山东路、迎宾大道等城市主干道经过，可到达其他区域，最南面南三环快速路，可快速到达城市周边。徐州地铁2号线为一条南北+东西向骨干线路，贯穿老城区和徐州新城区，覆盖城市北向以及东南向客流走廊，为老城区和新城区提供了快速联系，引导促进老城区北部、新城区以及城东新区的发展，向东拓展城市空间，全长35.3千米，全部为地下线，预计2020年11月通车。徐州地铁3号线一期工程为一条南北向的辅助骨干线，一期全长约18.3公里，预计2021年6月开通运营。

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孟庄板块市场年均容量10万方，

房价超1万5，仍有上升空间

2015年板块房地产市场快速发展，商品住宅成交量超10万方，2016年板块房源缺乏，成交量下滑，2017-2019年成交量保持在10万方左右。

2016年绿地介入旧城改造，板块房价快速上升，2017年以来房价增速放缓，但仍保持在10%以上，2020年受疫情影响增速下滑，但仍有3%的增幅，房价仍有上升空间。

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改善需求是孟庄板块的主力，

160-250万元总价区间占比较高

2017年以前刚需客户仍占一定比例，但从2018年开始，100㎡以下的刚需客户占比在10%以内，120-160㎡的改善客户占比将近7成，未来改善需求是主力。

 2015年以前总价集中在100万元以下，2016年以来随着单价的不断提升，客户需求从刚需到改善的转变，总价段上升明显，160-180万元和200-250万元占比超7成。

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孟庄板块暂入空白期，龙头项目年均去化10万方，

以美的为主的品牌房企布局板块

板块内可开发地块大多位于孟庄，在售项目较少，绿地理想城三期悦湖公馆已基本售罄，目前精装高层均价16000元/㎡，top1项目年均流量约10万方，板块后期竞争主要为保利和府和美的金科云筑。

保利2019年11月5日拿下孟庄E地块，成交楼面价8287元/㎡，地价比同期成交的美的地块高将近800元/㎡，案名为保利和府，规划由12栋7-11层的洋房和12栋17-18层的小高层组成，主力面积104-132㎡，项目目前临时接待点现已开放，目前定存中，定存金额20万。

美的2019年11月9日拿下孟庄C地块，成交楼面价7501元/㎡，案名为美的金科云筑，规划由7-8层的洋房、18层的小高层和26层的高层组成，主力面积113-170㎡，目前验资与定存同步启动，要提供60万的资产证明，还需要在中国银行或兴业银行定存10万元现金，7月23日已开放湖岸艺术生活馆和精奢洋房样板间，近日即将首开。2020年4月2日拍下孟庄D-1地块，坊间传闻为云筑二期，成交楼面价11834元/㎡，地价高出去年成交的孟庄C地块超4000元/㎡以上，说明美的对板块价值的提升有较大的信心。

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板块配套兑现，房地产迎来新的发展机遇，

预计美的金科云筑率先入市

一动一静，构建丰富生活圈——三胞国际广场、卜蜂莲花超市等商业配套举步可达，此为动；云龙山、云龙湖优质湖山资源不可复制，饭后散步，心情舒畅，此为静。此外，三十四中附小、三十四中、矿大附中、中国矿业大学等分布周围，一站式教育不发愁，地铁3号线（在建）中国矿业大学文昌校区站也在步行范围内，与多条公交线路构建丰富路网。

区域快速发展，多项配套兑现，区域价值也随之提升，一定程度上会出现新、二手房价格倒挂，而区域内再有高地价新地块入市，新房价值优势明显。

目前板块进入房地产空白期，后期将迎来保利和府和美的金科云筑这两个新项目，按照目前项目的进度来看，两项目均在验资和定存阶段，但美的金科云筑率先在7月23日开放湖岸艺术生活馆和精奢洋房样板间，引发市场轰动，有利项目快速蓄客，为近期入市开盘热销奠定坚实基础。

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